位于河北省唐山市唐山国际旅游岛AAAA景区的中南拉唯那项目，一直在宣传是中南置地在环京区域打造的一处滨海温泉度假栖息地，主推精装修别墅，目前独栋别墅售价已高达26000元/㎡左右。

4A级景区建起了独栋别墅

唐山国际旅游岛诸海岛是由滦河和潮汐作用冲积而成，历史悠久，形态各异，资源丰富，其中多个岛屿是国家4A级景区。通过媒体报道了解到，2013年，国内地产行业20强——中南置地进驻唐山国际旅游岛，精心打造9000亩旅居弘篇巨著——拉唯那。

中南拉唯那小区环境

《商业观察》以购房者的身份在售楼部了解到，目前在售的是拉唯那二期和四期的项目，主要是高层、洋房、联排别墅、双拼别墅和独栋别墅。其中二期的高层是70年住宅产权、别墅是48年的住宅产权，四期的别墅是40年的商业产权。

目前在售的二期项目只有一套独栋别墅和部分双拼别墅，二期总共有3套独栋别墅和11套独栋合院，目前已售2套独栋别墅和5套独栋合院，还有6套独栋合院为开发商自持。独栋别墅的售价为260万左右/套，双拼别墅为220左右/套，独栋合院为44万左右/套。置业顾问介绍说，离沙滩300米以内的区域，土地属于海洋局管，所以只有48年产权，毕竟是住宅产权，所以还是很抢手的，卖的也很快，大部分都是从北京过来购房的。

拉唯那二期别墅销售示意图

我刊随置业顾问来到了工地现场看已盖好的项目实景，发现很多快要竣工的别墅外墙面存在颜色不一、二次加工的情况。置业顾问解释说，这是因为房产证上的面积比较小，在项目毛坯状态的时候，让住建局的过来量房验收，验收完之后，我们装修的时候，内外都增加使用面积，我们称之为装修后优化面积，这样对购房者有利。开发商会给购房者签两个购房合同，一个是毛坯的合同，这是给住建局用的，面积、户型等参数跟房产证上一样，另一个是精装后的合同，面积、户型等参数跟实际交房的情况是一样的。

两份不同合同上户型图中超规建设示意图

规划局：不是别墅 住建局：跟我们没关系

早在1994年的时候，国家就已经开始对别墅项目进行控制，连续5次颁发禁墅令。1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。2016年，国土资源部出台当时最严禁墅令，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。

国家早已多次密集颁布限墅令，为何唐山国际旅游岛的中南拉唯那项目可以批下独栋别墅对外销售呢?住建局量完房验收之后的超规建设和签署阴阳合同是否存在违规?带着疑问《商业观察》分别致电了唐山国际旅游岛管委会自然资源和规划局及以住房和城乡建设局。

自然资源和规划局负责规划的工作人员告诉《商业观察》：拉唯那目前的规划都符合要求，不是别墅。别墅本身并没有明确的定义，这个项目单套住房的面积均不超过140平米，也不是独门独院独栋，所以不能算是别墅。

住房和城乡建设局房产管理科的工作人员告诉《商业观察》：“住建局只负责发预售证，之前的国土、规划、建设的手续齐全，我们就可以发预售证，至于是不是别墅，我们不管。量房是开发商找第三方公司去测量，之后拿着数据去办不动产证，我们不负责量房，是不是超规建设，那是规划局的事，跟我们没关系。我们只看毛坯情况下的合同签署，开发商和业主是否再单独签署装修合同，那是他们之间的事了，跟我们没关系。”

律师：独栋别墅 超规建设 阴阳合同都涉嫌违规

北京市京师律师事务所的梁志强律师认为，国家密集发布限墅令就是为了限制地方政府批地建设别墅，盖成的房子明显能够看出来是独栋别墅或者是类独栋别墅，开发商也是按照独栋别墅宣传和卖给购房者的，如果政府主管部门以面积不够大为理由说这不是别墅，有点自欺欺人了。

而在预售审批后违规改扩建，一来可以将房产证上的面积控制在140平米以内，能够让购房者少交税、少交物业费暖气费等费用，二来就像规划局工作人员所说，规划面积没有超140平米，以此为借口规避定性为违规建设别墅问题。

对于签署阴阳合同，就更是涉嫌违规了，有糊弄政府主管部门的意思。

商品房预售的前提是五证齐全，预售许可证作为最后一个、也是最关键的销售许可，颁发预售许可证的依据是国土及规划部门的前置手续，基本都是书面审核。但在办理竣工验收备案时，则需要设计单位、开发单位、施工单位、监理单位等按各自专业方向进行竣工验收初查，然后还要邀请环保局、消防大队、质监站等单位进行验收，要出具环评报告、消防验收通过文件等，最后取得竣工验收备案文件，之后才可以交付房屋、办理房屋不动产权证书。开发建设等单位在预售证审批后又进行改扩建，违反了之前的规划设计，属于严重违规，已改扩建的房屋也依法属于违建。记者已将改扩建事宜告知了住建局、规划资源局等相关机构，这些机构应当依法现场勘查、责令按规划及预售恢复原状。

另外，对于购房人来说，首先是需要面对面积、户型、甚至价格不同的阴阳合同，一旦发生纠纷不以利维权;其次是，不公产权证书(房产证)的户型、面积与实际不符，也有在日后检查中被认定为违建责令拆除、恢复及罚款的风险;再次，如果以后想要出售，也只能按照不公产权证书(房产证)载明面积为准，不但无形中推升的房屋每平米的单价不利于交易，遇到纠纷诉讼也会面临实际状况与证载不一致而担责的风险。(见习记者 武文)