最近，又一群深陷“以房养老”骗局的老年人成为了现实版“苏大强”，面临房财两空、负债累累的结局。北京市公安局海淀分局官方微博发布的通报称，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，北京市公安局海淀分局已对相关公司立案侦查，对88名犯罪嫌疑人进行侦查。

一边是骗局层出不穷，一边是正规金融产品遇冷，“以房养老”究竟是好是坏?如何在选择产品时擦亮眼睛?

其实“以房养老”是个非常宽泛的概念，卖房子养老叫“以房养老”，把房子租出去收取租金用来养老也可以叫“以房养老”，只要是用通过房子获得的收入养老都可以叫“以房养老”。而与之相比，“以房养老金融产品”，“以房养老保险产品”却有着非常严格的规范和定义。通常来说，依法合规的“以房养老金融产品”至少需要同时具备以下3个条件：

一是销售方是持有正规金融牌照的金融机构，也就是公司要有资质。二是产品是经过监管部门批复的，也就是产品要有资质。目前，整个保险业只有幸福人寿和人保寿险两家公司的两款产品获得了原保监会的批复。三是作为购买方的老年人的权益得到保障。最简单的判断依据就是“房本”，也就是不动产权证，是不是仍然在老人自己手里。

一直以来，很多“以房养老”骗局都会以高收益作为诱饵，以此来吸引老年人，甚至用“领取养老金”的概念来混淆视听。这与真正意义上的“以房养老保险产品”有本质区别。

从专业角度看，“以房养老保险产品”的全称是“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司才能获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

需要注意的是：首先，被抵押的房产只是不能上市交易了，其他一切权益仍归投保的老年人所有。其次，终身领取养老金，这也是区别于其他有固定期限的住房反向抵押类金融产品最大的差别。具体的投保流程则更为严格。以幸福人寿为例，在老年人自愿签约后，保险公司需要聘请专业律师，以保障老年人的知情权;接下来是对房屋的定价评估。如果涉及继承人，还要获得继承人的同意。全部流程走下来，最快也要两个月。

此外，与各类“以房养老”骗局动辄上百人的波及范围不同，2014年启动试点的“老年人住房反向抵押养老保险”到目前签约194单、133户，其中一半是无子女的家庭。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，“以房养老保险产品”受到的制约因素很多。在观念上突破了传统的养老观念和住房观念;在法律和配套政策上，有些环节的法律法规还存在着空白或不足，业务环节复杂，涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域;在风险管控方面，需要考虑长寿、利率、房地产市场波动、房产处置、法律等多方面风险。

其实，即便是在市场条件更加完善的美国，住房反向抵押养老产品仍然是一款小众产品，数据显示，从1984年至今，该产品在美国的渗透率只有1.7%。涉及的资产只占美国房贷市场的1%。

但不可否认的是，对于一部分刚需老年人群来说，“以房养老保险产品”的确增加了一种养老的选择，对于有房产但退休收入不高的老年人而言，他们可以通过这部分养老金度过更丰富、更多彩的晚年生活。

刚发布的《中国养老金精算报告(2019-2050)》显示，我国基本养老保险基金当期结余将于2028年出现赤字并不断扩大，财务可持续性存在隐忧。朱俊生表示，由于我国老龄化比较严重，增加一个渠道来补充养老收入，保险行业的这种探索方式是有其积极意义的：“目前短时间内可能不会被大部分人接受，那也没有关系，只要有人尝试，那么他的需求就会得到满足，就会产生一定的社会影响力。”